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房地产评估报告常见错误类型

2018年9月24日  克拉玛依不动产纠纷律师   http://www.kyfcls.com/
(一)报告书结构方面的错误
●报告书漏项(如:缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等)、
●报告书用语不规范:如将估价时点写成估价时间,“坐落”写成“座落”等。或者用抒情语言。
●估价时点设定不正确。如:拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日,而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估,时点应为原报告书时点。期房价值时点是现在。
●报告有效期除说明一年外,还要说明从何时计算,或者有效的时间段。
●如果考题中出现“估价师声明”,要特别注意如果有2位估价师签字,则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘,谁没查勘。
●如果考题中出现“假设和限制条件”,要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途,或者假设有合法产权。
●估价对象分析时描述不全(应从区位、权益、实物状况3方面说明)
⑴缺少房地产权益状况描述(如:没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限,剩余年限。房屋所有权情况等);
⑵土地实物描述不全面(如:没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况);
⑶建筑物实物描述不全面(没说明分栋建筑面积、规划条件等);
⑷区位状况描述不具体,如:位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层朝向。
⑸租赁情况交待不清(如:没说明租金标准、租赁期限)。
●选用的估价方法不妥(应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。如:有收益的应当优先选用收益法,比较实例多的应优先用比较法,抵押的优先成本法,拆迁的用市场法,在建工程用假设开发法等)。
●未说明每种估价方法的定义、步骤。
●如果是特殊房地产,要说明是否经过了报批,是否可以做抵押物。
●保险评估不能将土地价值记入。
●划拨方式取得的土地使用权抵押要扣除出让金。
●拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。
●再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权。
●投资价值评估,则很多地方与普通市场价值评估不一样(见《理论方法》第70页)。
●拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定(《理论方法》第97页)。
●未说明估价结果确定的理由(各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则,用加权平均,且权数不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因)。
●拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值,不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。
●法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值,不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。
●单纯的地价评估要分别表示出单位地价、总地价、楼面地价3种价格。
●对司法委托拍卖评估的,一般只给出市场价值。不给拍卖底价,拍卖底价由法院参考评估结果制定。
(二)各种评估方法中的错误:
⑴比较法
1、可比实例选择不当(如:地段要相近,用途、交易类型要相同,实例的面积不能过大过小、规模应当在估价对象规模的1.5-2范围内,装修设备应当相当。权利性质要相同,交易日期与估价时点要接近,不能相隔过长。如:超过1年);可比实例数量要3个以上。
2、可比实例的币种未说明,或未化成同一币种。
3、建立价格可比基础时,汇率选择错误(应按可比实例成交时的汇率)。
4、非正常交易情况的要进行交易情况修正,修正时要注意,拍卖、招标的并不一定比协议价格高,如有部分费用转嫁的要进行修正。
5、日期修正计算错误。
6、区域因素修正时,可比实例应当是原成交日期的状况,估计对象是估价时点的状况。
7、因素修正时,将修正方向搞反,分子分母颠倒,土地未作年期修正。
8、在比较情况说明时判断有差异应予修正,但在实际计算中未修正,或情况说明表中无差异,而计算时却修正了。
9、修正幅度过大,单项修正超过20%。
10、计算结果有错;比如:只考虑了地上部分的价格,未计算出地下车库的价格,遗漏了部分房地产的价值。
11、不同性质的房地产(如:居住、工业等),其因素修正时选取的侧重点和权重应不同(《房地产估价理论与方法》)p131。
⑵收益法
1、收益是通过租赁收入计算,如果通过商业收入计算,则费用计算时要扣除商业利润。
2、出租房地产的租赁收入除租金外,还应包括租赁保证金或者押金的利息收入。
3、求有效毛收入时,除有租约限制的外,都要采用客观收入(不能仅依据估价对象实际收入或某一个案例的收入情况确定)。
4、如果有已出租(已签租赁合同)情况,要根据租赁合同的约定,分租赁期内(采用约定租金)和租赁期外(采用市场租金)两种情况,按不同的租金标准分别计算。
 

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