林智敏，广州房产律师，现执业于广州广信君达律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!

如何认定延期交房时间

　　延期交房时间应该如何认定如果合同约定明确了交房的方式，应以合同约定为准，如果未明确交房的方式，应当以;交钥匙;的时间点认定开发商交房。下面我们一起来看看。

　　延期交房时间的认定

　　延期交房是指，房屋买卖合同中，开发商没有按照合同约定的时间而推迟交房的行为。

　　解决延期交房时间问题，首先就是交房时间的认定，它关系到延期交房从何时计算的问题。在司法实践中，存在着因当事人在签订商品房买卖合同时对房屋的交付使用约定不明而导致的大量纠纷。

　　出卖人认为房屋的交付使用就是买受人直接占有使用房屋，也就是俗称的;交钥匙;。

　　而买受人则认为，房屋的交付使用不仅仅是交付房屋的占有，而且还包括交付房屋所有权证书。

　　对此《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定;对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外;。据此，在当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有即;交钥匙;，即为合同约定的房屋交付使用。如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权移转登记的，出卖人就应按约定履行义务。如果合同约定明确了交房的方式，应以合同约定为准，如果未明确交房的方式，应当以;交钥匙;的时间点认定开发商交房。

开发商能否阻止业主封阳台的行为？

　　开放商禁止业主封阳台的条款是否有效应该属于无效条款。业主对建筑物专有部分行驶所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。物业公司也不能禁止小区业主封阳台而采取私自拆除和停水停电行为。接下来为您一一介绍。

　　购房时，开发商在合同书上与业主约定，不得对房屋外墙及阳台进行任何更改，不允许自行封闭阳台。但事实上，很多业主入住后，都无视合同约定对阳台进行封闭式改造。那么，开发商将不得更改阳台的条款写进合同有法律效力吗业主改造阳台的行为属违约吗

　　开发商为了保持建筑的协调一致，不允许业主随意改造，但业主出于安全等方面的考虑进行改造，这种事情很容易引起双方的纠纷。应该说，开发商在合同中禁止业主封闭阳台的约定是格式条款，排除了业主的主要权利，只从其单方面来考虑，应属无效条款。这是因为阳台属于房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，应当确定为房屋的专有部分，而业主依法享有专有所有权。业主因居住安全需要封闭阳台，如未损害其他建筑物所有人的合法权益，不属于法律法规禁止业主从事的行为。

　　业主对阳台加以封闭，对建筑物和小区的整体美观造成一定的影响，但在建筑物和小区的整体美观和业主的居住利益发生冲突时，业主基于专有所有权而享有的居住利益比建筑物和小区的整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，理应得到优先保护。

　　业主是否有权封闭阳台暂且不论，物业公司为了禁止小区业主封阳台而采取的私自拆除、停水停电等做法是否符合有关规定

　　首先《物业管理条例》中没有相关规定不可以封阳台，但物业公司可按照和业主签定的临时公约来对其进行管理。

　　为做到小区人性化管理，很多物业公司在发现业主封阳台了，先加以劝阻，如果劝阻不行，为避免矛盾激化，不够强势的物业公司会默认业主的强封行为，同时也会告知其他业主封阳台要有统一标准；而强势的物业公司会对封阳台的业主进行强拆等暴力解决方式，物业公司的行为肯定是不妥当的，所以业主需要维权只能通过起诉来达到自己的诉求。

　　《中华人民共和国物权法》

　　第三十六条：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

　　第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益与处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　第七十二条第一款：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务；不得以放弃权利不履行义务。