林智敏，广州房产律师，现执业于广州广信君达律师事务所，执业经验丰富，责任心强，能够熟练运用法律知识和诉讼技巧切实维护委托人的合法权益。多年执业经验的积累，法学理论知识不断强制，案件处理各项技巧不断提升，把委托人的事当做自己的事，把自己的专业素养运用到案件代理过程中实现委托人的合法权益，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

　　

销售面积与实测面积不符的维权方法

通常而言，这个问题在现房销售中比较少涉及，而且即使出现，误差的范围也较小，比较容易解决。

问题较多的是期房预售，因为在期房预售合同签署时，房屋还处于未成型状态，建成后的实测面积与合同约定的暂测面积有误差属于常见情况。

但是如果误差较大，将严重影响购房者的合法权益，因为很可能面积超出了购房人预先设定的经济承受能力范围或者大大低于购房人所需要的面积大小。

法律在这个问题上没有强制性的规定，解决这个问题的较好办法就是依靠合同条款，通过双方平等的协商加以约定。通常，购房人可以要求在合同条款中做如下规定：

确定一个较小的误差范围内，在这个范围内的误差忽略不计，视为实测面积与暂测面积相符，买卖双方不再对有关差价进行结算;

协商确定在一个合理的、买方能接受的范围内，买卖双方按合同约定的房屋单价就误差部分进行重新结算，多退少补;

超过以上合理范围的误差，视为卖方违约，买方有权解除合同，那么业主是有权退房的并按合同约定要求卖方退还房价款及其利息并支付相应的违约金。

如果实际面积的误差超过正负3%以上。如果业主不要求退房的话，面积多了3%以上的话，3%以内的部分业主应按照原价缴纳，而超过3%的部分是不收取任何费用的。如果面积少了3%以上，3%以内的部分按原价退还，3%以上的部分则应双倍退还给业主。

业主具体有哪些权利义务

一、业主的权利义务

业主的权利：

1、依法享有所拥有物业的各项权利;

2、依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所的权利;

3、有权按有关规定进行室内装饰装修;

4、有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外;

5、有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况，建议物业管理公司及时组织修缮;

6、有权参加业主大会，并拥有对本物业。重大管理决策的表决权;

7、有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询，并得到答复;

8、有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支账目;

9、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评

10、有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议;

11、有权要求房屋建设毗连部位的其他维修人承担维修养护，对方不维修养护或不予配合的，可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护，按规定分摊费用。

业主的义务：

1、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策规定;

2、执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定;

3、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好;

4、按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用;

5、业主如需进行室内装饰装修，必须遵守本物业装饰装修管理规定，并填写申请表，报物业管理公司审查批准后，向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工，完工后由物业管理公司进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象，押金予以退还，否则视违章情况予以扣除并限期整改;如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的，还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费;如有额外使用公用设施的，还应承担相应的补偿费用。

6、业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护，应支付有关费用;

7、明白并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约，并承担连带;

8、明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系;

9、在本物业范围内，不得有下列行为：

擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌、设计用途、功能和布局等;

对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;

占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房等公用部位、设施及公共场所;

擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施;

不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物;

违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等;

践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品;

影响市客观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;

随意停放车辆和鸣喇叭，制造超过规定标准的噪音;

利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;

法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

二、业主可以决定的事项

制定和修改业主大会议事规则;

制定和修改管理规约;

选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

选聘和解聘物业服务企业;

筹集和使用专项维修资金;

改建、重建建筑物及其附属设施;

有关共有和共同管理权利的其他重大事项。